セットバックとは何か?その土地に住宅を建てるときに検討すべきこと

セットバックとは敷地後退という意味です

住宅を建築する際には「接道義務」といって、4mの道路に2m以上接している土地に建てることが義務付けられています

これは防災上の観点からの街づくりをめざして決められたもので、建築基準法により明確に定められていています。

昔からの古い住宅が建て混んでいて、しかも周辺道路の道幅が狭いような地域には、火災発生時などの緊急時に消防車や救急車が入りにくい場合があります。また、火事による延焼や土砂災害などの際には被害が広がりやすく、さらに住民が避難する時にも逃げにくい等のデメリットもあるでしょう。

このような危険性を回避するためには最低でも4m道路を確保すべきとされています。

それでも現在居住している住宅が4mに満たない道路(2項道路)に面しているからといって、行政は「道路幅を確保するためにすぐにその分の土地を明け渡してください」とはいえません。

そこで、家を建て替える際に4mに足りない分を補う目的で土地を後退してもらうことになっています。このような土地の後退を「セットバック」といいます

2項道路に面している住宅が徐々に再建築してセットバックが進めば、いずれは2項道路が4m道路となりこれらの問題は解決することになるためです。

セットバックの2種類のパターン

このようにセットバックとは道路幅の確保をめざす私有地の後退のことですが、それには大きく分けて2種類のケースがあります。

  • 宅地(土地)の向かい側が住宅のパターン
  • 宅地(土地)の向かい側が川や線路、崖といったパターン

宅地(土地)の向かい側が住宅のパターン

2項道路を隔てて宅地の向かい側が住宅であるケースです。

この場合はお互いが道路の中心線から2mずつになるようにセットバックします。

つまり現状の道路幅が3mの場合でしたら、お互い道路の中心線からの距離が1.5mである現状を2mにしなくてはなりません。つまり両者が0.5mずつ下がる必要があります。

宅地(土地)の向かい側が川や線路、崖といったパターン

もう1つは道路の向かい側が川や線路、崖というような場合です。

このようなケースでは向かい側の土地を下げることが不可能なので、宅地の側のみのセットバックになります。従って現状3m幅の道路に面しているのであれば、宅地側が1m下がる必要があります。

セットバックの具体的なデメリット

セットバックをして新築した場合には、セットバック部分の土地は道路の扱いになるので駐車場などの私的な利用はできません。

フェンスや生垣なども敷地内に納めてつくる必要があります。

「自分の土地を渡すのであれば自治体に買い上げて欲しい」と考える方もいるかもしれませんが、一般的には無償提供が普通です。

しかし、セットバックに関わる調査費用などの諸費用は自治体が負担してくれたり、場合によっては補助制度が適用されるケースもあります。建築会社等に依頼して事前に調べておきましょう。

セットバック部分の固定資産税は?

セットバック部分の固定資産税については、当然その部分の税金を支払う必要はありません。

けれども自動的に税金が免除されることはないので、自分で非課税の申告をする必要があります。固定資産税の支払いは今後も長く続くので忘れずに申告をしておきましょう。謄本や土地の測量図などの必要書類をまとめてから市町村の窓口で申告しましょう。

セットバックが必要な土地を買う時に注意すべきこと

不動産売買のチラシなどに「要セットバック」という言葉を見かけることがあります。

こうした物件はいずれセットバックが必要な物件ですが、すでに建っている住宅に住むのであれば、すぐに対処する必要はありません。

しかし、建て替えや増改築の場合には必ず問題になることなので、事前によく検討しておく必要はあるでしょう。

購入後すぐにその土地に新築するのであれば、設計の段階できちんとセットバックしておく必要があります。

「要セットバック」とされている物件であってもその分値引きが期待できるお得なケースもありますし、もともと土地に余裕があるのならそれほど気にする必要はないかもしれません。

ただし、小さめの土地の場合はセットバックによる影響が大きく、中には建蔽率や容積率の関係で土地の利用そのものが困難になることもあるので注意が必要です。

要セットバック物件購入の際には周囲の土地の状況をよく確認し、建築士や不動産会社などに事前に相談しておくことが重要でしょう。