建売住宅とは?注文住宅との違いやメリット・デメリット【プロが解説】

建売住宅とは、メリット、デメリット
  • 「建売住宅を検討しています。詳しく知りたいです」
  • 「建売住宅って、実際どうなのかな?」
  • 「建売住宅と注文住宅の違いを知りたい」

この記事ではこのような疑問にお答えします。

今回の記事では建売住宅(分譲住宅)とはどのようなものか、また、注文住宅との違いや建売住宅のメリット・デメリットなどについて解説していきます。

建売住宅とは「土地と建物セットで売っている住宅」

建売住宅とは、建築業者やハウスメーカーが建築した新築一戸建ての建物と土地をセットで販売している住宅のことです。

端的に表現すれば、土地と建物セットで売っている住宅のことです。

建売住宅は「分譲住宅」とも呼ばれますが、意味は同じです。

一般的に建売住宅は木造住宅で工法は在来工法やツーバイフォーといったものが多いです。ただ、大手ハウスメーカーも建売住宅をすることも多いので、一概にそうは言えず、軽量鉄骨造などの工法もあります。

ちなみに建売住宅にも、建物が完成してから売るタイプと、完成前に売るタイプとに分かれます。

【プロ目線】建物が完成しているほうが売れやすい。ただ、リスクが高い

この「建物が完成してから売る建売住宅」と「完成前に売る建売住宅」。

どちらが売れやすいと思いますか?

答えは「建物が完成してから売る建売住宅」の方が売れやすいです。

それは実際の新築一戸建てを内覧して実物を見てから判断できた方が、安心できますし、買いやすいというわけです。

見たもの、見た新築一戸建てがそのまま手に入るわけですから、わかりやすいです。

その一方で、住宅会社からすれば、新築一戸建てを建築する費用を負担していることになるので、リスクが高いです。土地代+住宅建築費が資金負担の必要があるので。

この事実は後述します、メリット・デメリットでも関係してきますので、頭の片隅にでも記憶いただければ。

建売住宅の他には「注文住宅」と「建築条件付土地」のパターン

住宅取得の選択肢で、建売住宅の他に「注文住宅」と「建築条件付土地」のパターンがあります。

注文住宅のパターン

注文住宅とは、土地を自分で購入し、その上で建築会社に依頼して間取りや工法、どんなものを使用するかなどの仕様決めをして、建築する住宅のことです。

建築条件付土地+住宅(建物)の工事請負

建売住宅と注文住宅の中間に位置しているのが「建築条件付土地+住宅(建物)の工事請負」というパターンです。

この「建築条件付土地+住宅(建物)の工事請負」とは、土地を販売して先に契約して、その後、住宅(建物)の建築工事請負契約を締結するというものです。

なぜ、建売住宅と注文住宅の中間に位置しているかと言いますと、建売住宅は「土地も建物もセットで、同じ住宅会社から出来たものを買う」わけです。

一方で注文住宅は「土地は別。建物も別。建物は自分の好きなようにオリジナルで」というものです。

では、建築条件付土地の場合は「土地と建物は同じ住宅会社から。建物は基本はプランがあったりして、多少は好きなようにできるけど、セミオーダー」みたいな感じです。

なので、建売住宅と注文住宅の中間になります。

建売住宅のメリット

建売住宅のメリットについて解説します。

価格が安い。注文住宅よりも安く手に入る

建売住宅の最大のメリットは「価格が安い」という点です。

注文住宅よりはかなり安く手に入ります。

安さの理由はいくつかあります。

建売住宅は同じ間取り、同じ仕様であることが多いです。間取りは多少変更になっても、仕様はほとんどの場合、同じです。

同じ仕様(設備や建材、外装材や内装材が同じもの)であれば、大量仕入れすることで安価に手に入ります。

また、建築工事についても、住宅会社(建売事業主)側が主導してコントロールできるので、スケジュール調整しやすいということで、それも安さの理由の一つになります。

端的に言えば、土地を探して注文住宅を建てるよりも、安くマイホームを手に入れられるのが建売住宅になります。

すぐに住みはじめることができる

注文住宅の場合、土地探しから住みはじめるまで、ざっくり1年程度の期間がかかります。

それは土地探しに時間がかかり、間取りや家づくりに時間がかかり、工事そのものも時間がかかるからです。

その一方で、建売住宅の場合はすぐに住みはじめることができます。これがメリットです。

建売住宅が完成していれば、内覧して契約した後、修繕等で引き渡し、引っ越しとなります。早ければ1ヶ月以内に住みはじめることができます。

このスピード感が建売住宅のメリットになります。

建売住宅のデメリット

では、建売住宅のデメリットはどのようなものがあるでしょうか?

自由度が少ない

建売住宅のデメリットの一つが、間取りや設備の内容に自由度が少ないことです。

注文住宅では、間取りも設備の仕様もかなり自由に選ぶことができます。自由度が高いです。一方で、建売住宅の場合、すでに建っているものもそうですが、未完成だったとしても自由度が低いです。

これは建売住宅が仕様を決めてしまうことで(つまり、自由度を犠牲にすることで)、コストダウンを実現しようというものですから「価格が安い=自由度が少ない」ということになります。

たとえ、間取りや設備が変更できるとしても、費用としてはかなり高額になってきます。一般的な差額よりも高い費用がかかることになります。

建築の品質については疑問の家も・・・

建売住宅の最大のデメリットは究極的には「不安」という話になるのですが、建売住宅はその性質上、建築過程を見ることがないです。そのため、建築の品質について確認することができません。

そういうわけで、建売住宅の建築品質には不安、疑問ということになるわけです。

建売住宅を買って後悔する前に知っておくべきこと

ここまで、表現としてはソフトに書いたのですが、住宅業界のプロとしての意見としては、建売住宅業界は結構、闇が深いです。

建売住宅の最大のウリが「安さ」であることは先にお話しました。

この安さを実現するために、何をするかというと、仕入れのコストダウンになるわけですが、その仕入れの中の一つに「人件費」があります

人件費としては大きく2つありまして、建築施工者の人件費と現場管理・監督の人件費です。

これのどちらもコストダウン対象になります。

そうすると、どうなるかというと、わかりやすく表現すれば「手抜き」と「管理できない」という結論になります。

わかりやすいです。
非常に論理的な話なので、単純な話です。

なので、ここでプロの意見を申し上げると「安かろう、悪かろう」です。

それが嫌であれば、注文住宅などのそれ相応のお金をお支払いされればよろしい話です。

立地がよく、新築一戸建てで、相場よりも安い、と来れば、完璧なわけがないですから、経済合理性の帰結としては、建築品質は疑問です。

簡単な論理です。

  1. 「建売住宅は安い」=「コストダウンしている」
  2. 「何をコストダウン?」=「仕入れ」
  3. 「仕入れは?」=「人とモノ」
  4. 「人のコストダウンは?」=「手抜き・管理できない」

そういうわけなのですが、ここで弁護しておきますと、全ての建売住宅がこういうパターンではないということです。

意外にも、すごい大手の建売メーカー(パワービルダーと呼ばれます)はかなりきちんとしています。施工品質、建築品質も、設備などの建材の品質も高いものを使っています。

そういう意味では、この論理に当てはまらないくらい「安くて、いい家」なんですね。イメージと違いますけれども。

じゃあ、どんな建売住宅が危ないかというと、第一に地域の不動産屋さんが主導している物件ですね。次に、中規模と言っても数十億円くらいですが、地域の建売ビルダー。また、零細な建売ビルダーも同じようにあぶないですね。

まあ、全体的にそんな感じで建築品質は期待できないのですが、例外が前述のすごい大手の建売メーカー(パワービルダー)の一部、というだけです。

建売住宅に向いている人はこんな人

建売住宅に向いている人は以下のような人になります。

  • すぐに新築戸建に住みたい人
  • どうしても立地にこだわりがある人
  • 実際に実物を見てから判断したい人
  • 家そのものにはそこまでこだわりのない人

建売住宅のメリットは「価格が安くて、すぐに手に入る」という点です。

このメリットに対して、強く魅力に感じる人は建売住宅が向いています。

具体的にはすぐに新築戸建に住みたい人や、どうしても立地にこだわりがある人です。

立地にこだわりがあると、土地代金が高くなります。すると、どうしても建物にかけられるお金は少なくなります。そうしますと、立地にこだわると、建売住宅しか予算的に難しいという場合が多いです。

また、実際に実物を見てから判断されたい場合は、注文住宅は設計図はありますが、実物そのものはありませんから、建売住宅になります。

加えて、家そのものにそこまでこだわりがないというのも条件になります。

家そのもの、例えば、間取りや建材、素材、床材などのこだわりがあれば、建売住宅は難しいです。選べないですから。

総合すれば、上記のような項目に当てはまる人は建売住宅に向いていると言えます。

建売住宅とは、メリット、デメリット