土地から探して注文住宅を建てたいのですが、どうすればいいのでしょうか?かしこい土地探し3つのステップ【家づくりの悩みQ&A】

生まれて30数年、福岡市城南区民の竹内です。
土地が好きで、校区と学力と土地相場に強いです。

福岡エリア(福岡市、春日市、大野城市、太宰府市、糟屋郡など)・福岡都市圏は売り土地自体が少ないです。

土地探しからの方は時間がかかること前提で頑張っていきましょう!

さて、福岡エリアで注文住宅を建てる方の80%くらいは土地探しからスタートだと思います(竹内の肌感覚)。

古くなった自宅の建て替え、実家の建て替え、親戚からの土地譲渡。

そういったパターンが土地探しが不要なパターンでしょうか。

前述の通り、福岡都市圏では売り土地の供給が少ないです。

土地探しはなかなか大変です。

その前提で、具体的にどうやって土地探しを進めていったらいいのかをお話していきたいと思います。

かしこい土地探し3つのステップ

1.土地探しのパートナーを決める
2.土地への優先順位を決める
3.具体的に土地探しする

1.土地探しのパートナーを決める

いきなり、土地探ししようと思っても、厳しい現実から申し上げますと、人生初めての土地探しなわけですから、初心者です。

右も左もわからない、、、というのが本当のところだと思います。

プロでもない一般の方が無理に土地探ししようとすると、人生で大きな買い物のひとつの「土地」で失敗してしまうこともあるのです。以下の失敗談をご参照ください。

こういう土地探しはやめて!!土地探し失敗の話【家づくりの悩みQ&A】

2018.06.11

土地探しで失敗してしまうと、それを回復させるのに非常に大きなお金がかかります。

大損してしまうわけです。

200万円や300万円で済めばまだ回復できるかもしれませんが、1000万円単位の失敗をしてしまうと、取り返しがつかない可能性も、、、

というわけで、一般の方が素手で立ち向かうのは正直、あまりおすすめできません。。。

そこで、頼るべきは信頼できるプロフェッショナルです。

プロフェッショナルはあくまで不動産ではなく、住宅建築のプロです。

不動産のプロ(不動産業者)は土地取引のプロであっても、そこにどんな住宅を建築できるかはわかりません。

どれくらいお金がかかるかもわかりません。
それは取引業者であって、建築業者ではないからです。

そういうわけで、住宅建築のプロをまず探して、土地探しのパートナーに据えます

そうやって、一緒に土地探しをするのがベストです。

ちなみに、でんホーム株式会社も「土地探しパートナー制度」というものをやっておりまして、お土地のない方も、一緒に土地探しから家づくりをしていきましょう!という制度をしております。

どの住宅会社でも、工務店でも、土地探しのパートナーになってほしい!とおっしゃられましたら、対応してくれるものと思います。

2.土地への優先順位を決める

次のステップは「土地への優先順位を決める」です。

土地の広さ、学区・エリア、土地のカタチ、日当たり、、、などなど希望の条件はいくらでも加えることができます。

その一方で、大きな制約があります。

「予算」です。

すべての条件を満たしても、2000万円までの予算だとして、3000万円の土地であれば、買うことができません。

土地探しで、何が譲れない必須条件なのか、何が妥協できる条件なのか。
そういう優先順位決めをする必要があります。

最終的には予算次第になります。

どこまで予算(お金)を土地にかけられるのか。
その上で、どこまで希望を叶えるのか。

そういう決断が必要ですので、土地の優先順位を決める必要があります。

3.具体的に土地探しする

そうやって、ステップを経て、最後にするべきことが「具体的に土地探しする」ということになります。

具体的に土地探しをする段階になって、ようやく色々とリサーチすることになります。
もちろん、事前に色々リサーチしていてもかまいませんが、決定はこのステップまでお待ちください。

実際に、どうしていけばいいのでしょうか?

土地探し、どうしていけばいいのでしょうか?

まず、福岡市内を含む福岡都市圏では土地の出物は少ないです

色々あるように思えるのですが、なかなか売れない土地が見えるだけで、売れる土地、つまりは基本的状況として「普通」の土地は少ないのです。

売れない土地の例としましては、擁壁工事をしないといけないので大金がかかる土地。
接している道路が異常に狭い。
接している道路が私道。

接している道路が狭いと、敷地の有効活用できる面積を減らさないといけなかったりします。

要は建てられる住宅のサイズが小さくなるわけです。

また、接している道路が私道ですと、その道路の所有者との権利関係・交渉が必要となりますので、ちょっと面倒です。

話せばキリがないのが、土地探しの話なのですが、それくらい多くの知識がないと、失敗する土地をつかんでしまうリスクはあります。

そういうわけで、「普通」の土地は少ないです。

土地探し、具体的にすべきは「インターネット」!

実際の土地探しとしましては、一番はインターネットになります。

具体的には「ふれんず(福岡県宅建協会)」「アットホーム」の2サイトが主要サイトです。

Yahoo!不動産SUUMOなどありますので、それらもよろしいかと思います。

不動産ポータルサイトと呼ばれる、これらのサイトで検索したり、色々と見られて、探します。

色々と土地を見ていきますと、そのエリアの相場観みたいなのが、把握できると思います。

そうして、いい土地を見つけるわけです。

ここでのポイントは「安くて良い土地はない」ということです。

安くて良い土地はない、、、それが現実

要は割安な、おトクな土地はないのです。

「普通」の土地なら、売れるわけですから、そのエリアの相場(坪単価)に面積を掛けた金額が売り出し価格になります

わざわざ安くして、売る必要はないのです。

ただ、人によっては割安という土地もあります。

人によっては割安な土地:高低差のある土地、旗竿地

「普通」の土地では割安はないですが、売れにくい土地であれば割安な場合があります。

それが前述の売れない土地の例でもあった話です。

たとえば、高低差がある土地で、造成費用や擁壁工事に金額がかかったとして、それを含めても、そのエリアの土地代としては安い場合があります。そうなると、おトクです。

高低差があるということは、高台だったりしますので、眺望が抜群だったりします。メリットです。

また、旗竿地も売れない土地のひとつです。
旗竿地(はたざおち)というのは、土地の形が旗竿状になった土地のことです。

道路に接している部分が狭く、奥に行って広くなっている敷地のことです。
間口が狭い土地です。

こういう土地は一般的には人気がありません。

ただ、メリットに目を向けますと、前面道路に人が通らないわけです。
奥まったところに家がありますから、道路の喧騒からはちょっと離れている分、静かです。

また、竿の部分の長い敷地を家へのアプローチとして、植栽や外構をきっちりすれば、すごい魅力的なアプローチがつくれて、いい家になります。

そういうかたちで、土地のデメリットをメリットに変えることもできます。

土地情報は不動産業者だけの隠し玉の物件情報があるのでは?

「土地情報は不動産業者だけの隠し玉の物件情報があるのでは?」と思われませんでしたか?

かつては不動産業者だけが知っている隠し玉の物件情報がありました。
現在でも、ちょっとは存在しているようです。

ただ、福岡市を中心とした福岡都市圏の場合、三井のリハウス、住友不動産、三井住友トラスト不動産、住友林業ホームサービスといった大手不動産仲介業者が進出しており、シェアが大きいです。

彼ら大手不動産仲介業者はそういった情報の囲い込みを制限されていますので、かつては不動産業者だけの情報もあったようですが、おおむね、そういった大手不動産仲介業者はインターネット上に情報をオープンにするようになってきているみたいです

そのため、土地探しの基本は「インターネット」ということになります。

もちろん、大手不動産仲介業者のシェアが低い郊外や人口規模の小さいエリアの場合、地場不動産業者だけの情報があるという事実もございますので、それはエリアによってのケースバイケースということですね。

あとは特定の住宅会社が持っている分譲地、売地、建築条件付宅地であれば、その業者だけの情報になります。

それはその住宅会社と住宅建築の契約をする前提で、その土地を買うということですから、特別なかたちになります。