【土地探し】福岡の土地事情:福岡のどこが人気エリアなのか?人気エリアの見極め方

福岡市城南区民30数年、長いこと福岡にいます竹内です。

ここまで、
福岡の土地事情について
お話してきました。

具体的には
福岡エリアは3つに区分できる
という話です。

【土地探し】福岡の土地事情:福岡は大きく3つのエリアに区分できます。

2018.09.08

福岡エリアを3つに分ける

福岡エリアは
3つに分かれます。

「西」「東」「南」

の3つです。

学区がわかりやすいので、
学区と土地エリアで分類
します。

具体的にお話すると、
以下のようになります。

第4学区「東エリア」
福岡高校がトップ高校。
宗像市、福津市、糟屋郡、古賀市、東区、博多区(博多中、千代中、吉塚中)
第5学区「南エリア」
筑紫丘高校がトップ高校。
筑紫郡、太宰府市、春日市、大野城市、筑紫野市、中央区(平尾中)、博多区(席田中、東光中、東住吉中、三筑中、那珂中、板付中)、南区(ただし、長丘中に関しては、長丘2丁目1番〜12番、および15番〜21番、平和4丁目の地域)
第6学区は「西エリア」
修猷館高校がトップ高校。
糸島市、城南区、早良区、西区、福岡市南区(長丘中のうち第6学区の地域)、中央区(警固中、舞鶴中、当仁中、友泉中)

各エリア内で、それぞれ人気エリアがある

それでこの
「東」「南」「西」エリアに
福岡が区分できるわけですが、

その各エリア内で、

それぞれ人気エリアと
そこそこ人気エリアと
不人気エリア

に分かれます。

不人気エリアと言いましても、
福岡エリアの不人気エリアでも、
需要は大きいので、

過疎化している市町村の不人気エリアでは
人口減少がものすごいと思いますが、

福岡エリアの不人気エリアは、
需要が比較的少ないだけで、

住みたい人は多く、
土地も売れます

基本的には、
福岡エリアは
全体的に土地がない
です。

土地不足。

土地がほしい人は多いですが、
売り出されている土地は少ない。

そういう状況です。

福岡の各エリアの人気エリアの見極め方

それで、
福岡の各エリアのなかで、
人気のエリアというのは
わかりやすいです。

「住宅地で坪単価の高いエリア」

です。

簡単ですね。

住宅地域で
坪単価が高いエリアは、
人気です。

土地の価格が高いというのは、
需要と供給で決まりますから、
需要が高い
ということです。

需要が高いということは
人気ということです。

商業地は含みません。

ビジネス的に収益が取れるから、
坪単価が高いので。

住宅地で、
坪単価が高いのは収益ではなく、
居住したい人が多い
ということです。

福岡の人気エリアは2つの要因が影響している

「じゃあ、なんで、その住宅地は需要が高いの?」
「なんで、そのエリアは人気なの?」

という疑問が
生まれます。

その答えは
こうです。

大体において
人気なのは2つの要因で決まります。

「学力の高い学校区」
「アクセスの良いところ」

人気の要因:学力の高い学校区

マイホームとして土地を求める場合、

子供を「いい学校」に通わせて、
いい教育を受けさせたいというのは、
親心

そういう動機がありますから、
学力の高い学校区は人気です。

具体的には
各エリアのトップ高校、
つまり、

西エリアでは修猷館高校。
東エリアでは福岡高校。
南エリアでは筑紫丘高校。

これらの高校への
進学率の高い学校。

偏差値の高い学校。

そういう中学校、
小学校がある地域が人気
です。

学力の高い学校区である地域。

これは住んでいる場所で、
進学できる小学校、中学校が決まります。

それで、
その地域に住みたいという人が多いと、
人気になります。

人気の要因:アクセスの良いところ

もうひとつは

「アクセスの良いところ」

です。

福岡エリアで
アクセスの良い条件
としては

「電車移動できる」

ということが大きいです。

福岡市営地下鉄空港線アクセス

福岡市営地下鉄空港線の沿線で、
駅近くの土地はおおむね、
分譲マンションがたくさん建っています

これはやはり
福岡市営地下鉄空港線が一本で、
天神・博多駅・福岡空港にアクセス
できますから、
人気ですね。

これらの地域は人気で、
坪単価も高いです。

新築一戸建てを建てるには、
土地の価格が高いので、
分譲マンションにして、
土地を有効活用して
一般的に手に入りやすい価格にするような
インセンティブが働いています

だから、
分譲マンションがたくさん建っています。

戸建てがないわけではないですが、
昔から住んでいる人を除いては、
新築一戸建ては少ないです。

JRと西鉄天神大牟田線(西鉄電車)アクセス

他に電車があるのは、
JRと西鉄電車(西鉄天神大牟田線)です。

南エリアの場合、
西鉄天神大牟田線沿線が人気
です。

その他の住環境を含めて、
西鉄電車沿線でも、

高宮、大橋、春日市、大野城市

が人気です。

西鉄天神大牟田線で
天神まで一本
です。

博多駅もそこから近いですし。

福岡市営地下鉄七隈線アクセス

最後が福岡市営地下鉄七隈線です。

福岡市営地下鉄七隈線は
開発されて間もないので、
沿線の駅近くの土地も、
戸建て用地が多かったりします

まだ、博多駅まで延伸していないので、
利便性が若干劣ります。

そういうこともあって、
駅近くでも、
戸建てが建てられる坪単価の土地があります

そういうわけで、
都心部へのアクセスの良い土地・エリアは人気です。

地理的に近いところも人気です。

西鉄バスでのアクセスは不人気

そのようななかで、
公共交通機関として電車が人気なのですが、

福岡エリアで多いのは

「バスアクセス」

です。
西鉄バスです。

僕が生まれ育ったエリア(城南区ですが)は
電車でのアクセスがないので、
基本的に西鉄バスでした。

とは言っても、
自転車移動ばかりで、
西鉄バスに乗る機会も
そこまで多くなかったんですが。

>西鉄バスは交通手段としては、不人気です。
はっきり申し上げて。

それは、

定時性が劣ること

が大きいです。

福岡は道が少ないので
渋滞が多いです。

渋滞になると、
9:00に到着予定でも、
平気で9:30到着
とかします。

そうしますと、
遅刻です。

約束破ったり、
会社に迷惑かけます。

そういうわけで、
9:00到着といえば、
9:00到着できる電車アクセスが人気なわけです。

そもそも、
バスの問題は
出発時刻すら定時性に欠ける

ということも大きいです。

9:00発のバスが
平気で9:15に来て
そこから出発というパターンが多い
です。

それでマトモに時刻通りに到着するわけないので、
時間が読めない
というわけです。

それで西鉄バスは
交通手段としては不人気
というわけです。

そういうこともあって、
バスアクセスしか難しい土地というのは
坪単価が安い傾向
にあります。

電車アクセスの土地の人気度と
バスアクセス限定の土地の人気度で言えば、

断然、電車アクセスの土地のほうが人気です。

その分、坪単価も高いというわけです。

他にも様々な要因がありまして、
福岡エリアの土地の人気度というのは決まります。

ただ、大きな要因としては、

「学力の高い学校区」
「アクセスの良いところ」

という2点に要約できます。

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