建ぺい率、容積率とは、何ですか?

  • 「建ぺい率、容積率と聞きます。これはどういう意味ですか?」
  • 「建ぺい率オーバーと言われました。どういう意味ですか?」
  • 「不動産のサイトを見たら、建ぺい率・容積率と書いてありました。詳しく知りたい」

この記事ではこのような疑問にお答えします。

今回の記事では「建ぺい率、容積率」について詳しく解説します!

建築面積・延べ床面積とは?

さて、今回は

建ぺい率、容積率とは、何ですか?建築面積・延べ床面積とは?

というテーマでお話していきたいと思います。

なんとなーく、聞いたことのある言葉、でしょうか。

家づくり雑誌や不動産情報誌、インターネットなどで、ご覧になられた方、いらっしゃるかと思います。

建築面積とは?

どの言葉も、土地がらみなんですけれども、

まず、建築面積から。

建築面積とは、建物を真上から見たときの水平投影面積のことです。

建物を平面で見たとき、どのくらいの面積をつかって建築されているか、という意味ですね。

ちなみに、軒やバルコニーなどの柱や壁に支えられていない部分は、先端から1mをのぞいて計算されます。

延べ床面積とは?

次に、延べ床面積についてお話します。

延べ床面積とは、各階の床面積の合計

つまり、家全体の床面積の合計ですね。

これは、すごく一般的に使われている感じがします。

まあ、延べ床面積というフレーズではなく、「床面積」というフレーズでよく使われます。

一般的に、「床面積」と言いますと、この延べ床面積を指しています。

それで、これらの言葉が何に役立つのか、と言いますと、土地を見るときに役立つんですね

建ぺい率、容積率とは、何ですか?

不動産会社さんや、不動産情報誌、不動産情報サイト、土地情報をご覧いただく機会があれば、まず書いてあります。

それが、「建ぺい率、容積率」です。

建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積(建坪)の割合のことです。

この建ぺい率の数字は、都市計画の用途地域ごとに制限が定められています。

(細かいところでは、加算があったりもしますが、原則的な話でいきます)

30%-80%の範囲で、建ぺい率が定められています

規定の建ぺい率をオーバーして、建物を建ててはいけません。

具体的に計算をしてみます。

・100㎡の土地
・建ぺい率60%

福岡市内は、こういう条件の土地が多いと思いますが、

この土地では100*60%の60㎡がMAXの建築面積です。

※建築面積
建物を真上から見たときの水平投影面積

一般論で申し上げますと、1階部分が60㎡が最大といった土地になります。

それで、どのくらいの規模の建物か、と言いますと、容積率を見ないといけません。

容積率とは?

それで、容積率とは、敷地面積に対する建築延べ床面積の割合のことです。

この容積率も、都市計画で用途地域毎に50%-1300%の範囲で制限が定められています

・100㎡の土地
・建ぺい率60%
=60㎡がMAXの建築面積

・容積率は150%

の土地の場合、

建ててもいい、最大の延べ床面積は、150㎡になります。

現実的には1階が60㎡くらいなので、2階建で120㎡くらいの戸建住宅を建築するというようになるでしょう。

建ぺい率、容積率、建築面積、延べ床面積を知って、どうするか?

「建ぺい率、容積率、建築面積、延べ床面積を知って、どうするか?」ということだと思うんですが、基本的には、どういう家を建てたいかがないといけないです。

たとえば、「100㎡くらいの2階建で、注文住宅を建てたい」のであれば、100㎡の土地(建ぺい率:60% 容積率:150%)でオッケーですね。

でも、「150㎡くらいの2階建で、注文住宅を建てたい」で、100㎡の土地(建ぺい率:60% 容積率:150%)だと、ほぼほぼ厳しいですね。

同じエリアだと、150㎡くらいないと、きついんじゃないでしょうか。

それで、そのエリアで150㎡の土地価格を支払えるかどうか、という問題も出てきます。

それで、たとえば、200㎡の土地(建ぺい率:40% 容積率:80%)でしたら、100㎡くらいの戸建て住宅はオッケーでしょう。

でも、同じエリアで、100㎡の土地(建ぺい率:40% 容積率:80%)であれば、理屈から言って、100㎡の戸建て住宅はNGです。

ですから、そういう住居地域というか、エリアでは、広い土地を必要とします。

そういう土地探しの見極め方みたいなものを知っておかないと、自分に必要な土地、エリア、広さ、金額そういうことを理解できていないまま、やみくもに土地探ししてしまうことになります。

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でんホーム株式会社 取締役・編集長。設計に口出し、現場を管理し、記事にも口出しする何でも屋さん。油山幼稚園→堤小→長尾中→福岡中央高→九州大学経済学部卒。2人の娘を持つ。【趣味】読書