2項道路(42条2項道路)とは?内容をわかりやすく解説!

  • 「不動産サイトで2項道路という言葉を知りました。詳しく知りたいです」
  • 「『ここは2項道路なので』と言われました。どういう意味ですか?」

この記事ではこのような疑問にお答えします。

2項道路とはどんな道路?

家を建てるためには、原則として道路に敷地が2m以上接していなければなりません(建築基準法第43条)

ここで言う「道路」とは、建築基準法上の道路になります。建築基準法上の道路は幅4m以上(特定行政庁が指定する一定の区域は幅6m以上)が必要です。

したがって、家を建てるためには、幅4m以上の道路に敷地が2m以上接してなければなりません

建築基準法上道路の幅が決められているのは、消防車や救急車などの緊急車両が走行することや、災害が起きた時の避難経路として支障がないようにするためです。

なぜ、道路が狭く、住宅密集地で家が建っているのか?

しかし、建築基準法で道路の幅が決められているにもかかわらず、古くから家が密集しているような市街地では、幅4m未満の道路に面して家が建っているのをよく見かけますよね。なぜ狭い道路に面して家が建っているのでしょうか?

建築基準法ができたのは昭和25年です。

これより前に建てた家は、幅4m未満の道路に面しているものが多く、これらを違法建築物として取り壊してしまうことはさすがにできません

そこで、これらの家を救済するため、建築基準法第42条2項で例外を設け、次の道路であれば、幅4m未満でであっても「建築基準法上の道路とみなす」ものとしました

2項道路とは、この例外にあたる道路のことをいいます。

  1. 幅4m未満の道路であること。
  2. 建築基準法が適用された時点で、その道路に面して現に建築物が建っていたこと。
  3. 一般の交通に利用されていること。
  4. 特定行政庁の指定を受けていること。

2項道路の不動産を建て替える場合はセットバックに注意

2項道路に指定されると、建築基準法上の道路として制限を受けることになります

2項道路は、現時点では幅4m未満であっても、将来的には幅4m以上になるようにすることが想定されています。2項道路に面してすでに建っている中古住宅を購入して住む場合には何の問題もありませんが、2項道路の不動産を建て替える場合には、「セットバック」をしなければなりません。

2項道路の不動産建て替える場合、道路の幅を4mあるものと想定し、道路の中心線から2mを道路として確保する必要があります。セットバックとは、この道路の中心線から2mを超えている家の敷地部分を後ろに下げ、道路として提供することを言います。

また、道路の向こう側が家ではなく川やがけ、線路の敷地などである場合には、道路の幅が4mになるように片側だけ調整してセットバックしなければなりません。

2項道路の不動産については、家を建て替える場合、従前の家より面積が狭くなる可能性があります。セットバック部分に出っ張っている門や壁があれば取り壊さなければなりません。

建築基準法には道路のほか、容積率(敷地面積に対する建て坪の割合)や建ぺい率(敷地面積に対する延床面積の割合)などの制限があります。セットバック部分は建築基準法上道路とみなされるため、セットバック後の敷地面積により容積率や建ぺい率を計算することになります。

この結果、現在建っている家よりも小さな家しか建てることができず、想定していた家の大きさとだいぶ異なることがあります。

2項道路の不動産を将来建て替える予定がある場合には、事前にセットバック部分の面積をきちんと確認しましょう。

2項道路かどうかは、どうやって調べるの?

家の敷地に面している道路が2項道路かどうかはどうやって調べればいいでしょうか?

2項道路に関する事項は、宅建業者が購入希望者に対して告知する義務があります。契約書を確認するとともに、不動産業者に2項道路の状況を聞いておきましょう。

自分で調べたい場合は、役所の建築指導を行う部署で調査することができます。敷地の公図や地積測量図などを入手し、担当者に聞けば道路の状況を調べてもらえます。道路の種類をインターネットで公開している自治体もあります。