住宅ローンのつなぎ融資とは?土地代は大丈夫?金利は?【住宅ローン】

「注文住宅を建てる場合、住宅ローン手続きが少し違うことはご存知ですか?」

住宅を取得される際、新築マンション・中古マンション、
中古一戸建て、そして、新築一戸建の建売住宅。

これらと新築一戸建ての注文住宅を建てる場合とでは、
住宅ローン手続きが少し異なります

具体的な表現をすると「つなぎ融資(つなぎローン)」が必要になります

つなぎ融資とは?

つなぎ融資とは、注文住宅を建てる場合、土地の購入資金、建築請負契約金額に基づく着工金、上棟金(中間金)等の複数回に分けての支払いを住宅ローン実行に先行して必要となる場合に、利用する融資(ローン)のことです。

つなぎ融資が何で必要なのか?

新築マンション・中古マンション、中古一戸建て、
そして、新築一戸建の建売住宅。

これらの場合は、建築というプロセスがなく、
一気に全額住宅ローンで決済して取得
します。

ですから、住宅取得の途中にお金が必要になることはありません

その一方で、注文住宅を建てる場合、
建築というプロセスと時間があります

住宅ローンは「住宅」ローンですから、土地だけとか、建築中の建物には適用されません
原則、建物が竣工しているものに融資されます。

そのため、注文住宅を建てる場合、土地を取得しようと思っても、
住宅ローンで買えない、という事態になりかねません。

そこで存在するのが、この「つなぎ融資」です。

要は最終的に住宅が完成して、住宅ローンとして正式に融資実行されるまでの間、「つなぎ」で融資されるものです。

このつなぎ融資は、最終的には金利が付加されて、建物引き渡し時に実行される住宅ローンで清算することになります。

どこでも「つなぎ融資」があるのか?

土地代金や工事代金の一部を建物引き渡し前に支払うためのお金を融資してもらうのが「つなぎ融資」です。

実はこの「つなぎ融資」、どこの金融機関でも取り扱っているかというと、意外にそうでもなかったりします。

かつては、つなぎ融資がある金融機関もそれほど多くなかった時代もあって、つなぎ融資が利用できるかどうか、という点も金融機関選びのポイントになっていました。

ただ、現在では、大抵の金融機関はつなぎ融資を利用することができます

それは、つなぎ融資が利用できずに別の金融機関に行かれてお客さんを逃がしてしまったからです。

自社でつなぎ融資ができない金融機関も、ほかの金融機関と提携して、つなぎ融資を可能にするようになっています。

ですから、ほぼどこの金融機関もつなぎ融資ができるようにはなっています。

ただ、かつてはそうではなかったので、まだ一部の金融機関ではつなぎ融資をやっていない可能性もあります。

そういうケースを注意すべきです。

一応、つなぎ融資をしているかどうかをご確認ください。

つなぎ融資は住宅ローンと比べると金利が高め設定

つなぎ融資について、知っておきたいポイントとしては「住宅ローンと比べると金利が高め設定」ということです。

現在が住宅ローン金利1%前後ですと、つなぎ融資ですと3%前後になります。

土地・建物に抵当権設定するわけではないので、無担保融資みたいなかたちになります。
だから、金利が高いのです。

また、別途、つなぎ融資の事務手数料や印紙代、諸費用がかかりますので、お忘れなく。

つなぎ融資がいらない場合

つなぎ融資がいらない場合があります。

それは土地取得代金、工事中の支払う代金を自己資金でまかなえる場合です。

また、ほかにも親から融資をしてもらったりする場合です。

自己資金や手持ちの現金で土地取得や建設費用をまかなえない場合は、つなぎ融資を利用することとなります。

具体的につなぎ融資をしている金融機関の金利・手数料一例

ここでは、具体的につなぎ融資をしている金融機関の金利・手数料を例示します。

時期や種類によって異なりますので、正確な情報は各金融機関の公式ページでご確認ください。

アルヒ(ARUHI)のつなぎ融資

楽天銀行のつなぎ融資

  • 金融機関名:楽天銀行
  • 金利:2.630%
  • 融資事務手数料:108,000円

ここでは一例を挙げただけです。

前述の通り、現在ではほとんどの金融機関でつなぎ融資を取り扱っています。
詳しくは、ご希望の金融機関にお問い合わせください。

つなぎ融資を利用すると、金利はどれくらい支払う必要がありますか?

たとえば、土地に2000万円
住宅・建物に着工金:800万円、上棟金(中間金):800万円のケースを考えてみます。

基本的に金利は日割り計算されます。
つなぎ融資の金利は平均的な数字を見て、3%と仮定します。

土地に2000万円+建物に着工金800万円、上棟金800万円のケース
土地代金:2000万円×3%÷365×182日(6カ月)=299,178円
着工金:800万円×3%÷365×120日(4カ月)=78,720円
上棟金(中間金):800万円×3%÷365×60日(2カ月)=39,960円

合計:299,178円+78,720円+39,960円=417,858円

となります。

この例で言えば、417,858円がつなぎ融資で支払う金利総額になります。

つなぎ融資のまとめ

このように、注文住宅を建てる場合、
つなぎ融資というのが関わってきます。

知ったうえで、いろいろと検討されるのと、
知らずに動かれるのとでは大きな違い
です。

ですので、つなぎ融資についても、一通り理解されたうえで、
住宅ローンを検討したり、家づくりを検討されるのがよろしいかと思います。

ご家族が
幸せに暮らすことのできる
家づくりを。

何かお知りになりたいことあれば、
お気軽にご相談予約ください。

【保存版】住宅ローンを借りる前に知っておきたいことまとめ
「住宅ローンについて、借りる前に知っておきたいことまとめ」というテーマで、記事をまとめています。
一通りご覧いただき、興味のあるところを読み進めていただけましたら、ご参考になると思います。

(順次追記)【保存版】住宅ローンについて、借りる前に知っておきたいことまとめ

2018.09.28

ABOUTこの記事をかいた人

でんホーム株式会社 取締役・編集長。設計に口出し、現場を管理し、記事にも口出しする何でも屋さん。油山幼稚園→堤小→長尾中→福岡中央高→九州大学経済学部卒。2人の娘を持つ。【趣味】読書